Immobilienfinanzierung Portugal | Welche Lösungen | Welche Schritte zu tun?
Sie haben beschlossen, in Immobilien in Portugal zu investieren. Oder Sie möchten eine Villa oder eine Wohnung kaufen. Um Ihr Projekt zu verwirklichen, benötigen Sie ein Finanzierungsdarlehen. Und Sie sind noch nicht im Land ansässig.
In diesem Artikel werden alle Schritte erläutert, die Sie unternehmen müssen, um den besten Kredit zur Finanzierung Ihrer zukünftigen Immobilieninvestition zu erhalten.
PORTUGAL ZIEHT IMMER MEHR INVESTOREN AN
Seit 2015 hat sich Portugal zu einem äußerst dynamischen Markt entwickelt, der von Investoren hoch geschätzt wird. Es gibt mehrere Gründe für diesen einzigartigen Trend in Europa.
Zunächst einmal hat sich die Zahl der Touristen in weniger als 10 Jahren mehr als verdoppelt. Es besteht ein Mangel an Saisonunterkünften. Viele Investoren haben diese Situation vorausgesehen und in diesen hochprofitablen Markt investiert.
Auch multinationale Unternehmen wurden angezogen. Große internationale Konzerne haben beschlossen, ihren europäischen Hauptsitz anzusiedeln oder dort ihre Produktionsstätten zu errichten.
Die portugiesische Regierung hat eine Reihe von Steueranreizen eingeführt. Vor allem im Immobilienbereich, um ausländisches Kapital anzuziehen. Ziel ist es, dem Land eine neue wirtschaftliche Dynamik zu verleihen. Und das hat sie erfolgreich getan. Heute wurden die Zentren der beiden großen Städte Lissabon und Porto im architektonischen und kulturellen Geist des Landes vollständig renoviert. Der Immobilienmarkt erlebt ein beispielloses Wachstum.
Wenn Sie sich über die von der portugiesischen Regierung eingeführten Steuervorteile informieren möchten, konsultieren Sie bitte unser Dossier : Portugal Steuern | Die 12 Hauptsteuern | Wie sie berechnen | Wie Ihre Steuerabgabe begrenzen?
Wenn Sie sich über die von der portugiesischen Regierung eingeführten Steuervorteile informieren möchten, konsultieren Sie bitte unser Dossier : Viele Menschen haben kürzlich Portugal entdeckt. Es ist ein warmherziges und gastfreundliches Land, das eine unvergleichliche Lebensqualität bietet. Viele Europäer, hauptsächlich Franzosen, Briten, Belgier oder Schweizer, haben sich hier niedergelassen, um das örtliche Dolce Vita zu genießen. Es sind sowohl aktive Menschen als auch Rentner, die hier ein friedliches Leben verbringen.
IMMOBILIENFINANZIERUNG PORTUGAL : IST DAS AUCH FÜR MICH MÖGLICH?
In den letzten Jahren und insbesondere seit der spektakulären wirtschaftlichen Erholung des Landes haben die Banken die Bedingungen für den Zugang zu Finanzkrediten erheblich gelockert.
Da der Immobilienmarkt zu einem der wichtigsten des Landes geworden ist, haben die Banken ihr Finanzierungsangebot natürlich erweitert, um ein Maximum an Investoren anzuziehen.
Heute ist der Zugang zu Wohnungsbaudarlehen so selbstverständlich wie in anderen europäischen Ländern, selbst für ausländische Privatpersonen oder Unternehmen.
WARUM EINEN IMMOBILIENKREDIT FÜR MEINE INVESTITION IN PORTUGAL WÄHLEN?
Der Zeitraum, den wir seit 5 Jahren kennen, war noch nie so günstig, um zu einem Finanzkredit überzugehen.
Die Hypothekenzinsen sind historisch niedrig. Die Gebühr für die Zahlung von Zinsen an die Bank ist sehr niedrig. Aus diesem Grund zieht es der Investor vor, seine eigenen Mittel für den Erwerb eines größeren Immobilienportfolios einzusetzen. Denn statt eine Immobilie vollständig mit seinem Kapital zu finanzieren, wird er mit Hilfe eines Immobilienkredits mehrere Vermögenswerte erwerben können. Auf diese Weise wird er im Vergleich zur Rendite seiner Immobilieninvestition weniger Zinsen an die Bank zahlen.
Auch die Nutzung einer portugiesischen Bankinstitution hat viele Vorteile. Insbesondere vermeidet sie unnötige Kosten, wenn Sie sich an einen Vermittler wenden (dies könnte Ihr üblicher Bankier sein). Oder um wechselkursabhängige Gebühren zahlen zu müssen, wenn Sie zu einer Bank gehen, deren Transaktionswährung nicht der Euro ist (wie z.B. in der Schweiz).
Aber der Hauptvorteil ist der folgende. Wenn Ihr Hypothekendarlehen von einer portugiesischen Bank kommt, wird die Bank die Immobilie, die Sie zu kaufen beabsichtigen, rechtlich überprüfen lassen. Sie wird auch eine Bewertung des Marktpreises vornehmen. Dadurch wird sichergestellt, dass Sie den richtigen Preis bezahlen.
Ein letzter Ratschlag: Beantragen Sie so bald wie möglich einen Finanzkredit. Die Bank wird Sie zunächst um die notwendigen Dokumente zur Beurteilung Ihrer finanziellen Situation bitten. Auf diese Weise können Sie Ihr tatsächliches Finanzierungspotenzial für Ihre zukünftige Anschaffung ermitteln.
AN WELCHE BANKEN IN PORTUGAL KANN ICH MICH WENDEN?
In Portugal finden Sie mehrere Bankinstitute. Wir empfehlen diejenigen, die über ein nationales Zweigstellennetz verfügen und Erfahrung auf dem Immobilienmarkt haben.
Hier ist eine Liste der wichtigsten:
1. Caixa Geral dos Depósitos
https://www.cgd.pt/Particulares/Pages/Particulares_v2.aspx
2. BPI
https://www.bancobpi.pt/particulares
3. Millenium BCP
https://ind.millenniumbcp.pt/pt/particulares/Pages/Welcome.aspx
4. Banco Montepio
https://www.bancomontepio.pt/particulares
5. Banco CTT
Noch ein Ratschlag
Wenn Sie im Ausland leben, versuchen Sie, eine der Banken zu kontaktieren, die in Ihrem Wohnsitzland eine Niederlassung haben. Dadurch wird das Risiko von Missverständnissen vermieden, wenn Sie kein Portugiesisch sprechen. Darüber hinaus kann Ihr Berater Sie noch besser beraten, da er alle Tipps für den Erhalt Ihres Darlehens als nicht portugiesischer Einwohner kennt.
IMMOBILIENFINANZIERUNG PORTUGAL | ANGEBOTE VERGLEICHEN
Zunächst müssen Sie 2, idealerweise 3 Banken kontaktieren, um die Dienstleistungen vergleichen zu können.
Nicht alle Banken arbeiten auf die gleiche Art und Weise, und es ist wichtig zu verstehen, welche Bank in der Lage ist, Ihnen die richtigen Lösungen für Ihr Investitionsprojekt anzubieten.
Es gibt 2 Hauptarten von Darlehen: Hypotheken mit festem und variablem Zinssatz.
Festverzinsliche Hypothek
Dieses Produkt hat den Vorteil, Schwankungen auf den Finanzmärkten zu vermeiden, indem während der Vertragslaufzeit ein fester Zinssatz an die Bank gezahlt wird.
Diese Lösung bietet Sicherheit bei der Erstellung Ihres Immobilienbudgets. In der Tat werden Sie von der Zinserhöhung nicht überrascht sein. Aber Sie werden auch nicht von einem möglichen Rückgang profitieren können.
Die Festhypothekenformel ist besonders geeignet, wenn Sie sich für einen mittel-/langfristigen Vertrag mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren oder mehr entscheiden. Achten Sie jedoch darauf, sich den Spielraum einzuräumen, um Ihre Hypothek ganz oder teilweise zu den im Vertrag vorgesehenen Zeiten zurückzahlen zu können. Denn wenn Sie Ihr Darlehen während der Vertragslaufzeit vollständig zurückzahlen wollen, müssen Sie bei vorzeitiger Vertragsauflösung mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Vertragsstrafe zahlen.
Hypothek mit variablem Zinssatz
Diese Variante ist risikoreicher. Sie gewährt jedoch im Allgemeinen bessere Zinssätze. Alles hängt von der Höhe des Risikos ab, das Sie eingehen möchten.
Die Zinszahlung schwankt in Abhängigkeit vom Euribor-Index. Sie wird in der Regel alle 6 Monate überarbeitet. Der Finanzmarkt wird also die Entwicklung des Zinssatzes diktieren, den Sie während der Laufzeit Ihres Hypothekarkreditvertrags an die Bank zahlen müssen.
IMMOBILIENFINANZIERUNG PORTUGAL : WELCHE VORAUSSETZUNGEN MÜSSEN ERFÜLLT SEIN, UM DAVON PROFITIEREN ZU KÖNNEN?
Portugiesische Banken haben Standards für die Vergabe von Immobilienfinanzierungen definiert. Sie unterscheiden sich, ob Sie eine Einzelperson oder ein Unternehmen sind.
Die für eine Privatperson erforderlichen Bedingungen :
Damit die Bank Ihren Hypothekarkredit validieren kann, müssen 2 wesentliche Bedingungen erfüllt sein:
Bedingung Nr. 1
Der Eigenanteil der Mittel muss zwischen 10% und 30% liegen. Dies hängt von Ihrer allgemeinen finanziellen Situation ab. Die Bank wird Ihr Vermögen, Ihre Einkommensquellen, deren Nachhaltigkeit und den Betrag, den Sie monatlich erhalten, berücksichtigen.
Beispiel
Wenn Ihr persönlicher Beitrag 80’000 EUR beträgt, beträgt der maximale Kaufbetrag Ihrer Immobilie 400’000 EUR: (CHF 80’000/20)*100), wenn die Bank eine maximale Finanzierung von 80% akzeptiert.
Bedingung Nr. 2
Ihre Hypothekenbelastungen (Zinsen + Amortisation + Gebühren für Eigentumswohnungen) dürfen 33% Ihres Bruttojahreseinkommens nicht überschreiten.
Beispiel (anhand des obigen Beispiels)
Kaufbetrag der Immobilie: CHF 400.000
Persönlicher Beitrag von Geldern. CHF 80.000
Hypothekarbetrag: CHF 320.000
Zinssatz: 1,5% auf CHF 320’000, d.h. CHF 4’800 pro Jahr
Rückzahlung: 1% des geliehenen Betrags, d.h. 3’200 CHF pro Jahr
PSA-Ausgaben 1 % des Wertes des Vermögens, d.h. 4’000 CHF pro Jahr
Gesamtausgaben: 12’000 CHF (4’800 CHF + 3’200 CHF + 4’000 CHF)
Das jährliche Brutto-Mindestjahreseinkommen muss CHF 36.000 betragen: (CHF 12.000/33)*100
Bedingung Nr. 3
Die Vertragsdauer hängt von mehreren Faktoren ab, wie der Höhe der Hypothek, Ihrer finanziellen Situation und Ihrem Alter. Bitte beachten Sie, dass Sie keine Vertragslaufzeit abschließen können, die nach ihrem Ablauf über Ihr 80. Lebensjahr hinausgeht.
Die Anforderungen an ein Unternehmen:
Die Grundlage für das Denken ist die gleiche wie für eine Einzelperson.
Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Bank nur selten zustimmt, Ihr Eigentum (insbesondere wenn es sich um Geschäftsräume handelt) zu mehr als 50% seines Wertes zu finanzieren.
Es wird auch notwendig sein, Buchhaltungsunterlagen (Geschäftskonto oder Geschäftsplan für die Gründung eines neuen Unternehmens) vorzulegen, damit die Bank die finanzielle Gesundheit des Unternehmens oder sein Erfolgspotenzial beurteilen kann.
IMMOBILIENFINANZIERUNG PORTUGAL | WAS SIND DIE MIT EINEM HYPOTHEKENDARLEHEN VERBUNDENEN KOSTEN?
Achten Sie darauf, alle mit Ihrem Finanzkredit verbundenen Kosten mit Ihrer Bank zu klären. Dadurch werden unangenehme Überraschungen vermieden.
Hier sind die wichtigsten Kosten im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung in Portugal :
1. Hypothekarzinsen
Sie werden nach dem mit der Bank festgelegten festen oder variablen Zinssatz berechnet. Die Zahlung erfolgt in der Regel alle 6 Monate.
2. Amortisation des Hypothekendarlehens
Dies ist der regelmäßig zu zahlende Rückzahlungsbetrag. Dieser Betrag kann entweder in die Hypothekenzinszahlung einbezogen oder separat zu den im Vertrag mit der Bank vereinbarten Zeiträumen gezahlt werden.
3. Stempelsteuer (IS: Imposto de Selo)
Beim Kauf einer Immobilie in Portugal ist eine Stempelsteuer zu entrichten.
Wenn ein Immobilienkredit für den Kauf der Immobilie gewährt wird, muss der Käufer auch eine Stempelsteuer auf den finanzierten Betrag entrichten. Diese Steuer muss zum Zeitpunkt der Überweisung des Finanzierungsbetrags auf das Bankkonto des Kunden gezahlt werden, der eine Immobilie in Portugal kaufen wird.
Es gibt zwei Szenarien für die Zahlung der Stempelsteuer auf einen Immobilienkredit:
a) Für Hypotheken mit einer Rückzahlungsfrist von mehr als fünf Jahren beträgt die Stempelsteuer 0,60%;
b) Beträgt die Rückzahlungsperiode weniger als fünf Jahre, beträgt der Satz 0,50%.
4. Notarielle Gebühren
Zählen Sie zwischen EUR 1.000 und EUR 1.500 für Notar-, Register- und Steuerkosten für Hypothekenurkunden.
5. Bankgebühren
Zählen Sie zwischen EUR 500 und EUR 700 für Anmeldegebühren und Bankbewertungsgebühren.
Achten Sie, wie bereits erwähnt, auf die Kosten, die Ihnen auch im Falle einer vorzeitigen Beendigung Ihres Hypothekarvertrags (wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ohne den Hypothekarkredit zu übernehmen) oder wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Vertragslaufzeit vollständig zurückzahlen wollen, in Rechnung gestellt werden können. Dies sind Beträge, die erheblich sein können.
IMMOBILIENFINANZIERUNG PORTUGAL | DIE NÄCHSTEN SCHRITTE
Die Beantragung von Immobilienfinanzierungen in Portugal ist nicht kompliziert. Sie müssen lediglich die einzelnen Schritte befolgen, um Ihren Hypothekarkredit so schnell wie möglich zu erhalten.
Schritt 1: Wählen Sie die Bankinstitute, die Sie besuchen werden
Versuchen Sie, 3 von ihnen auszuwählen, um einen guten Vergleich anstellen zu können. Bevorzugen Sie diejenigen, die eine Niederlassung in Ihrem Land haben.
Schritt 2: Holen Sie eine Schätzung Ihres potenziellen Zugangs zu Hypothekarkrediten ein
Während eines ersten Gesprächs und auf der Grundlage der Informationen, die Sie der Bank zur Verfügung stellen, werden Sie vorab über Ihre Möglichkeiten, eine Hypothek zu erhalten, sowie über eine Reihe möglicher Kreditbeträge informiert.
Schritt 3: Erhalt des Hypothekenangebots
Wenn Sie ein erstes Angebot von der Bank erhalten möchten, müssen Sie das von der Bank zur Verfügung gestellte Formular ausfüllen und ihm eine Reihe von Dokumenten zusenden, wie z.B.: Gehalts- oder Rentenbescheinigung, Leasingvertrag, Sparguthaben, andere laufende Kredite usw.
Finden Sie heraus, ob mit der Unterbreitung des Angebots Kosten verbunden sind oder nicht.
Schritt 4: Vergleich der Angebote und Aushandlung der Bedingungen
Sobald Sie mehrere Angebote erhalten haben, ist es an der Zeit, sie zu vergleichen. Nehmen Sie sich die Zeit, die Vor- und Nachteile jedes Vorschlags sorgfältig abzuwägen, damit Sie die richtige Wahl treffen können.
Zögern Sie nicht, über bestimmte Punkte des Angebots zu verhandeln. Dadurch können Sie häufig die Vertragsbedingungen optimieren.
Schritt 5: Validierung des Angebots und Einleitung des Verfahrens
Suchen Sie sich etwas aus. Sobald der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist, wird die Bank das Verfahren einleiten, um Ihnen die Mittel zur Verfügung zu stellen.
Dies beginnt mit der Schätzung des Wertes der Immobilie durch die Bank. Dann müssen Sie den Betrag Ihres persönlichen Beitrags zum Kauf der Immobilie auf ein Konto einzahlen. Wenn dies geschehen ist, wird die Bank den Betrag des Hypothekendarlehens freigeben.
Schritt 6: Abschluss des Verfahrens und Erteilung der Eigentumsurkunden
Die Bank wird ein Konto mit dem Betrag der Immobilientransaktion eröffnen. Vor dem Notar und im Beisein Ihres Anwalts können Sie die Eigentums- und Hypothekenurkunden unterzeichnen.
Sobald der Notar überprüft hat, dass der auf dem Konto verfügbare Betrag korrekt ist und dass die Gebühren und Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie bezahlt wurden, werden Sie der neue offizielle Eigentümer.
Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, unser Artikel bis zum Ende durchzulesen.
Wenn Sie weitere nützliche Informationen zur Vorbereitung oder während des Kaufs Ihrer Immobilie erhalten möchten, laden wir Sie ein, unseren Newsletter zu abonnieren. Jeden Monat erhalten Sie eine vollständige Akte mit einer Vielzahl weiterer wichtiger Tipps, die Sie vor dem Kauf Ihrer Immobilie beachten sollten.
Sie können sich anmelden, indem Sie auf die blaue Schaltfläche unten klicken.
Wir freuen uns darauf, Sie zu unseren Abonnenten zu zählen.
Bis bald
VIE D’AZUR
