Financiamento Imobiliário Portugal | O que soluções | O que passos a tomar?
Decidiu investir em bens imobiliários em Portugal. Ou quer comprar uma villa ou um apartamento. Para tornar o seu projecto uma realidade, precisa de um empréstimo de financiamento. E ainda não é residente no país.
Este ficheiro explica todas as medidas a tomar para obter o melhor empréstimo para financiar o seu futuro investimento imobiliário.
PORTUGAL ATRAI CADA VEZ MAIS INVESTIDORES
Desde 2015, Portugal tornou-se um mercado extremamente dinâmico, altamente valorizado pelos investidores. Há várias razões para esta loucura única na Europa.
Em primeiro lugar, o número de turistas mais do que duplicou em menos de 10 anos. Há falta de alojamento sazonal. Muitos investidores anteciparam esta situação e investiram neste mercado altamente rentável.
Multinacionais também foram atraídas. Grandes grupos internacionais decidiram localizar a sua sede europeia ou construir ali as suas instalações de produção.
O governo português introduziu uma série de incentivos fiscais. Particularmente no sector imobiliário, para atrair capital estrangeiro. O objectivo é dar uma nova dinâmica económica ao país. E tem-no feito com sucesso. Hoje, as 2 principais cidades de Lisboa e Porto viram os seus centros totalmente renovados no espírito arquitectónico e cultural do país. O mercado imobiliário está a experimentar um crescimento sem precedentes.
Se desejar informar-se sobre as vantagens fiscais introduzidas pelo governo português, consulte o nosso dossiê: Impostos Portugal | Os 12 impostos principais | Como cálculo dos impostos | Coma limitar a sua carga fiscal?
Se desejar informar-se sobre as vantagens fiscais introduzidas pelo governo português, consulte o nosso dossiê:
Muitas pessoas descobriram recentemente Portugal. É um país caloroso e acolhedor que oferece uma qualidade de vida incomparável. Muitos europeus, principalmente franceses, britânicos, belgas ou suíços, optaram por se estabelecer aqui para desfrutar da Dolce Vita local. São pessoas activas, bem como reformados que aqui passam uma vida pacífica.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PORTUGAL : TAMBÉM É POSSÍVEL PARA MIM?
Nos últimos anos e especialmente desde a espectacular recuperação económica do país, os bancos aliviaram consideravelmente as condições de acesso ao crédito financeiro.
Dado que o mercado imobiliário se tornou um dos mais importantes do país, os bancos alargaram naturalmente as suas ofertas de financiamento para atrair um máximo de investidores.
Hoje em dia, o acesso ao crédito à habitação é tão natural como em outras nações europeias, mesmo para indivíduos ou empresas estrangeiras.
PORQUE DEVO ESCOLHER UM EMPRÉSTIMO IMOBILIÁRIO PARA O MEU INVESTIMENTO EM PORTUGAL?
O período que conhecemos há 5 anos nunca foi tão favorável para proceder a um crédito financeiro.
As taxas hipotecárias cobradas são historicamente baixas. A taxa para o pagamento de juros ao banco é muito baixa. É por isso que o investidor prefere dedicar os seus próprios fundos à aquisição de uma carteira imobiliária maior. Isto porque, em vez de financiar totalmente uma propriedade com o seu capital, poderá adquirir vários activos com a ajuda de um empréstimo imobiliário. Desta forma, pagará menos juros ao banco em comparação com o retorno do seu investimento imobiliário.
Há também muitas vantagens em utilizar uma instituição bancária portuguesa. Em particular, evita custos desnecessários se passar por um intermediário (que poderia ser o seu banqueiro habitual). Ou ter de pagar taxas relacionadas com a taxa de câmbio se for a um banco cuja moeda de transacção não seja o Euro (como na Suíça, por exemplo).
Mas a principal vantagem é a seguinte. Se o seu empréstimo hipotecário provier de um banco português, o banco terá verificações legais efectuadas sobre o imóvel que está a considerar comprar. Procederá também a uma avaliação do preço de mercado. Isto irá garantir que pagará o preço correcto.
Um último conselho: solicitar um crédito financeiro o mais rapidamente possível. O banco irá primeiro pedir-lhe os documentos necessários para avaliar a sua situação financeira. Isto permitir-lhe-á conhecer o seu potencial real de financiamento para a sua futura aquisição.
QUE BANCOS EM PORTUGAL POSSO CONTACTAR?
Encontrará várias instituições bancárias em Portugal. Recomendamos aqueles que têm uma rede nacional de sucursais e têm experiência no mercado imobiliário.
Aqui está uma lista das principais:
1. Caixa Geral dos Depósitos
https://www.cgd.pt/Particulares/Pages/Particulares_v2.aspx
2. BPI
https://www.bancobpi.pt/particulares
3. Millenium BCP
https://ind.millenniumbcp.pt/pt/particulares/Pages/Welcome.aspx
4. Banco Montepio
https://www.bancomontepio.pt/particulares
5. Banco CTT
Mais um conselho
Se vive no estrangeiro, tente contactar um dos bancos que tem uma filial no seu país de residência. Isto evitará qualquer risco de mal-entendido se não falar português. Além disso, o seu conselheiro poderá orientá-lo ainda melhor, pois conhece todas as dicas para obter o seu empréstimo como não-português residente.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PORTUGAL | COMPARAR OFERTAS
Antes de mais, é necessário contactar 2, idealmente 3 bancos para poder comparar serviços.
Nem todos os bancos operam da mesma forma e é importante compreender qual deles será capaz de lhe fornecer as soluções certas para o seu projecto de investimento.
Existem 2 tipos principais de empréstimos: hipotecas de taxa fixa e hipotecas de taxa variável.
Hipoteca a taxa fixa
Este produto tem a vantagem de evitar flutuações do mercado financeiro, pagando uma taxa de juro fixa ao banco durante o período do contrato.
Esta solução oferece segurança na elaboração do seu orçamento imobiliário. De facto, não ficará surpreendido por ver a taxa de juro aumentar. Mas também não poderá beneficiar de uma possível diminuição.
A fórmula de hipoteca de taxa fixa é particularmente apropriada se optar por um contrato de médio/longo prazo, entre 5 e 10 anos ou mais. Tenha cuidado, no entanto, para se permitir a liberdade de poder pagar a totalidade ou parte da sua hipoteca em momentos previstos no contrato. Porque se desejar reembolsar o seu empréstimo na totalidade durante o contrato, é muito provável que tenha de pagar uma penalização por rescisão antecipada do contrato.
Hipoteca com taxa variável
Esta variante é mais arriscada. No entanto, geralmente concede melhores taxas de juro. Tudo depende do nível de risco que se deseja correr.
O pagamento de juros flutua de acordo com o índice Euribor. É geralmente revisto de 6 em 6 meses. O mercado financeiro ditará, portanto, a evolução da taxa de juro que terá de pagar ao banco durante o período do seu contrato de empréstimo hipotecário.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PORTUGAL : QUAIS SÃO AS CONDIÇÕES A SATISFAZER PARA BENEFICIAR DO MESMO?
Os bancos portugueses definiram normas para a concessão de financiamentos imobiliários. Diferem se se é um indivíduo ou uma empresa.
As condições necessárias para um particular :
Há 2 condições essenciais a cumprir para que o banco valide o seu crédito hipotecário:
Condição n°1
A contribuição pessoal dos fundos deve situar-se entre 10% e 30%. Isto dependerá da sua situação financeira geral. O banco terá em conta os seus bens, as suas fontes de rendimento, a sua sustentabilidade e o montante que recebe mensalmente.
Exemplo
Se a sua contribuição pessoal for de 80.000 euros, o montante máximo de compra do seu imóvel será de 400.000 euros: (CHF 80.000/20)*100) se o banco aceitar um financiamento máximo de 80%.
Condição nº 2
Os seus encargos hipotecários (juros + amortizações + taxas de condomínio) não devem exceder 33% do seu rendimento bruto anual.
Exemplo (utilizando o exemplo acima)
Montante da compra do imóvel: CHF 400.000
Contribuição pessoal de fundos. : CHF 80.000
Montante hipotecário: CHF 320.000
Taxa de juro: 1,5% sobre CHF 320.000, ou seja, CHF 4.800 por ano
Reembolso: 1% do montante emprestado, ou seja, CHF 3.200 por ano
Despesas PPE 1% do valor do imóvel, ou seja, CHF 4.000 por ano
Despesas totais: CHF 12.000 (CHF 4.800 + CHF 3.200 + CHF 4.000)
O rendimento bruto anual mínimo deve ser de CHF 36.000: (CHF 12.000/33)*100
Condição nº 3
A duração do contrato dependerá de vários factores tais como o montante da hipoteca, a sua situação financeira e a sua idade. Note-se que não poderá celebrar um contrato que, quando expirar, ultrapasse os seus 80 anos de idade.
Os requisitos para uma empres:
A base para pensar é a mesma que para um indivíduo.
A grande diferença reside no facto de o banco raramente concordar em financiar a sua propriedade (especialmente se se tratar de instalações comerciais) por mais de 50% do seu valor.
Será também necessário fornecer documentos contabilísticos (conta de exploração ou plano de negócios para a criação de uma nova empresa) para que o banco possa avaliar a saúde financeira do negócio ou o seu potencial de sucesso.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PORTUGAL | QUAIS SÃO OS CUSTOS ASSOCIADOS A UM EMPRÉSTIMO HIPOTECÁRIO?
Tenha o cuidado de esclarecer todos os custos inerentes ao seu crédito financeiro junto do seu banco. Isto evitará quaisquer surpresas desagradáveis.
Aqui estão os principais custos relacionados com o financiamento imobiliário em Portugal :
1. Juros hipotecários
São calculados de acordo com a taxa de juro fixa ou variável determinada com o banco. O pagamento é normalmente efectuado de 6 em 6 meses.
2. Amortização do empréstimo hipotecário
Este é o montante de reembolso a ser pago numa base regular. Este montante pode ser incluído no pagamento de juros hipotecários ou ser pago separadamente em períodos acordados no contrato com o banco.
3. Imposto de selo (IS: Imposto de Selo)
O pagamento do imposto de selo aplica-se quando se compra um imóvel em Portugal.
Se for concedido um empréstimo imobiliário para a compra do imóvel, o comprador deve também pagar imposto de selo sobre o montante financiado. Este imposto deve ser pago no momento em que o montante do financiamento é transferido para a conta bancária do cliente que irá adquirir um imóvel em Portugal.
Existem dois cenários para o pagamento do imposto de selo sobre um empréstimo imobiliário:
a) Para hipotecas com um período de reembolso de mais de cinco anos, o imposto de selo é de 0,60%;
b) Se o período de reembolso for inferior a cinco anos, a taxa é de 0,50%.
4. Emolumentos notariais
Contar entre 1.000 e 1.500 euros para despesas notariais, de registo e fiscais para escrituras hipotecárias.
5. Encargos bancários
Conta entre 500 e 700 euros para taxas de registo e taxas de avaliação bancária.
Como já mencionado, preste atenção aos custos que também lhe podem ser cobrados em caso de rescisão antecipada do seu contrato de hipoteca (se vender o seu imóvel sem assumir o empréstimo hipotecário) ou se desejar reembolsar o seu empréstimo na totalidade antes do fim do contrato. Estas são quantias que podem ser significativas.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PORTUGAL | OS PASSOS A SEGUIR
A candidatura ao financiamento imobiliário em Portugal não é complicada. Requer simplesmente que siga os passos um a um para obter o seu empréstimo hipotecário o mais rapidamente possível.
Passo 1: Escolha as instituições bancárias que vai visitar
Tente seleccionar 3 deles para poder fazer uma boa comparação. Favoreça aqueles que têm uma filial no seu país.
Passo 2: Obtenha uma estimativa do seu acesso potencial ao crédito hipotecário
Durante uma entrevista inicial e com base nas informações que fornecer ao banco, ser-lhe-á dado um aviso prévio do seu potencial para obter uma hipoteca e uma gama de possíveis montantes de crédito.
Passo 3: Recepção da oferta hipotecária
Se desejar obter uma oferta inicial do banco, terá de preencher o formulário fornecido pelo banco e enviar-lhe uma série de documentos, tais como: declaração de salário ou de pensão, contrato de leasing, poupança, outros créditos actuais, etc.
Descobrir se há ou não custos envolvidos na apresentação da oferta.
Passo 4: Comparação de ofertas e negociação de condições
Depois de ter recebido várias ofertas, é altura de as comparar. Tome o tempo necessário para avaliar cuidadosamente os prós e contras de cada proposta para o ajudar a fazer a escolha certa.
Não hesite em negociar certos pontos da oferta. Isto permitir-lhe-á muitas vezes optimizar os termos do contrato.
Passo 5: Validar a oferta e lançar o procedimento
Faça a sua escolha. Assim que o contrato for assinado por ambas as partes, o banco dará início ao procedimento para colocar os fundos à sua disposição.
Isto começa com a avaliação do valor do imóvel por parte do banco. Depois terá de depositar o montante da sua contribuição pessoal para a compra do imóvel numa conta. Quando isto for feito, o banco libertará o montante do empréstimo hipotecário.
Passo 6: Finalização do procedimento e concessão dos títulos de propriedade
O banco abrirá uma conta com o montante da transacção imobiliária. Em frente ao notário e na presença do seu advogado, poderá assinar as escrituras de propriedade e hipoteca.
Depois de o notário ter verificado que o montante disponível na conta está correcto e que as taxas e impostos relacionados com a aquisição do imóvel foram pagos, torna-se o novo proprietário oficial.
Obrigado por ter tido tempo para ler o nosso dossiê até ao fim.
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