Financement Immobilier Portugal | Quelles solutions | Quelles démarches entreprendre ?
Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier au Portugal. Ou vous voulez faire l’acquisition d’une villa ou d’un appartement. Pour concrétiser votre projet, vous avez besoin d’un crédit de financement. Et vous n’êtes pas encore résident dans le pays.
Ce dossier vous explique toutes les étapes à effectuer afin d’obtenir le meilleur prêt pour financer votre futur investissement immobilier.
LE PORTUGAL ATTIRE DE PLUS EN PLUS D’INVESTISSEURS
Depuis 2015, le Portugal est devenu un marché extrêmement dynamique et prisé par les investisseurs. Plusieurs raisons expliquent cet engouement unique en Europe.
Tout d’abord, le nombre de touristes a plus que doublé en moins de 10 ans. Il y a pénurie du nombre de logements saisonniers. Beaucoup d’investisseurs ont anticipé cette situation et ont investi sur ce marché à très forte rentabilité.
Les multinationales ont aussi été séduites. De grands groupes internationaux ont décidé d’y installer leur siège européen ou d’y construire leurs usines de production.
Le gouvernement portugais a instauré une série d’avantages fiscaux. Notamment dans l’immobilier, pour attirer les capitaux étrangers. Le but étant de donner une nouvelle dynamique économique au pays. Et il l’a fait avec succès. Aujourd’hui, les 2 principales villes Lisbonne et Porto ont vu leur centre être totalement rénové dans l’esprit architectural et culturel du pays. La marché immobilier connaît une croissance sans précédent.
Si vous souhaitez connaître les avantages fiscaux instaurés par le gouvernement du Portugal, consultez notre dossier : Impôts Portugal | Les 12 principaux impôts | Comment les calculer | Comment limiter sa charge fiscale ?
Si vous souhaitez connaître les avantages fiscaux instaurés par le gouvernement du Portugal, consultez notre dossier :
Beaucoup de personnes ont découvert récemment le Portugal. C’est un pays accueillant et chaleureux qui offre une qualité de vie incomparable. Énormément d’Européens principalement Français, Britanniques, Belges ou Suisses ont fait le choix de venir s’y établir pour profiter de la Dolce Vita locale. Ce sont aussi bien des personnes actives que des retraités qui y passent une vie paisible.
FINANCEMENT IMMOBILIER PORTUGAL | EST-CE AUSSI POSSIBLE POUR MOI ?
Depuis quelques années et notamment depuis le redressement économique spectaculaire du pays, les banques ont considérablement allégé les conditions d’accès au crédit financier.
Le marché immobilier devenant l’un des plus important du pays, les banques ont naturellement élargi leurs offres de financement pour attirer un maximum d’investisseurs.
Aujourd’hui, l’accès au prêt immobilier se fait aussi naturellement que dans les autres nations européennes, même pour les personnes ou entreprises étrangères.
POURQUOI CHOISIR UN CRÉDIT IMMOBILIER POUR MON INVESTISSEMENT AU PORTUGAL ?
La période que nous connaissons depuis 5 ans n’a jamais été aussi favorable pour procéder à un crédit financier.
Les taux hypothécaires pratiqués sont historiquement bas. La charge pour le paiement des intérêts à la banque est très faible. C’est pourquoi l’investisseur préfère consacrer ses fonds propres à l’acquisition d’un plus grand parc immobilier. En effet, au lieu de financer intégralement un bien immobilier avec son capital, il va pouvoir faire l’acquisition de plusieurs actifs grâce au crédit immobilier. Ainsi, il payera moins d’intérêts à la banque par rapport au rendement que lui rapportera son investissement immobilier.
Faire appel à un institut bancaire portugais présente aussi de nombreux avantages. Notamment celui d’éviter des coûts inutiles si vous passez par un intermédiaire (qui pourrait être votre banquier habituel). Ou encore de devoir payer des frais liés au taux de change si vous vous adressez à un institut bancaire dont la monnaie de transaction n’est pas l’Euro (comme en Suisse par exemple).
Mais le principal avantage est le suivant. Si votre prêt hypothécaire provient d’une banque portugaise, cette dernière fait engager des contrôles légaux sur la propriété que vous envisagez d’acheter. Elle effectuera également une évaluation du prix du marché. Ceci vous assurera de payer le prix correct.
Un dernier conseil : faites votre demande de crédit financier le plus tôt possible. La banque va en premier lieu vous demander les documents nécessaires à l’appréciation de votre situation financière. Ceci vous permettra de connaître votre réel potentiel de financement pour votre future acquisition.
QUELS SONT LES BANQUES DU PORTUGAL À QUI JE PEUX M’ADRESSER ?
Vous trouverez au Portugal plusieurs instituts bancaires. Nous recommandons celles qui ont un réseau d’agences au niveau national et qui sont aguerries concernant le marché de l’immobilier.
Voici une liste pour les principales :
1. Caixa Geral dos Depósitos
https://www.cgd.pt/Particulares/Pages/Particulares_v2.aspx
2. BPI
https://www.bancobpi.pt/particulares
3. Millenium BCP
https://ind.millenniumbcp.pt/pt/particulares/Pages/Welcome.aspx
4. Banco Montepio
https://www.bancomontepio.pt/particulares
5. Banco CTT
Encore un conseil
Si vous habitez à l’étranger, essayez de prendre contact avec l’une des banques qui possède une filiale dans votre pays de résidence. Vous éviterez ainsi tout risque de mauvaise compréhension si vous ne parlez pas portugais. De plus, votre conseiller saura encore mieux vous orienter, car il connaît toutes les astuces pour l’obtention de votre prêt en tant que non-résident portugais.
FINANCEMENT IMMOBILIER PORTUGAL | COMPAREZ LES OFFRES
En premier lieu, il faut vous adresser à 2, idéalement 3 instituts bancaires pour pouvoir comparer les prestations.
Toutes les banques de fonctionnent pas de la même manière et il est important de comprendre laquelle sera en mesure de vous apporter les solutions adaptées à votre projet d’investissement.
Il existe 2 types principaux de prêt : l’hypothèque à taux fixe et l’hypothèque à taux variable
Hypothèque à taux fixe
Ce produit présente l’avantage d’éviter les fluctuations des marchés financiers en payant un taux d’intérêt fixe à la banque durant la période du contrat.
Cette solution offre une sécurité pour l’établissement de votre budget immobilier. En effet, vous n’aurez pas la surprise de voir le taux d’intérêt augmenter. Mais vous ne pourrez pas non plus bénéficier d’une éventuelle baisse.
La formule de l’hypothèque à taux fixe est particulièrement appropriée si vous optez pour un contrat sur le moyen/long terme, entre 5 et 10 ans ou plus. Prenez garde toutefois de vous laisser la latitude de pouvoir rembourser tout ou partie de votre hypothèque à des périodes planifiées dans le contrat. Car si vous souhaitez rembourser votre crédit intégralement en cours de contrat, vous risquez fort de devoir payer une pénalité pour fin de contrat anticipé.
Hypothèque à taux variable
Cette variante présente plus de risque. Mais elle octroie en général de meilleurs taux d’intérêt. Tout réside dans le niveau de risque que vous souhaitez prendre.
Le paiement de l’intérêt fluctue en fonction de l’indice « Euribor ». Il est en général révisé tous les 6 mois. Le marché financier va donc dicter l’évolution du taux d’intérêt que vous aurez à payer à la banque durant la période de votre contrat de prêt hypothécaire.
FINANCEMENT IMMOBILIER PORTUGAL | QUELLES SONT LES CONDITIONS À REMPLIR POUR EN BÉNÉFICIER ?
Les banques portugaises ont défini des standards pour l’octroi d’un financement immobilier. Ils diffèrent que vous soyez un particulier ou une entreprise.
Les conditions requises pour un particulier :
Il y a 2 conditions essentielles à remplir pour que la banque valide votre crédit hypothécaire :
Condition n°1
L’apport de fonds personnel doit s’élever entre 10% et 30%. Cela va dépendre de votre situation financière en général. La banque tiendra compte de votre patrimoine, de vos sources de revenu, de leur pérennité et du montant que vous encaissé mensuellement.
Exemple
Si votre apport personnel est de EUR 80.000, le montant maximal d’achat de votre bien immobilier sera de EUR 400.000 : (CHF 80.000/20)*100) dans le cas où la banque accepte un financement maximal à 80%
Condition n°2
Vos charges liées au prêt hypothécaire (intérêts + amortissement + charge de copropriété) ne doivent pas excéder 33% de votre revenu brut annuel.
Exemple (en reprenant l’exemple ci-dessus)
Montant d’achat du bien immobilier : CHF 400.000
Apport de fonds personnel. : CHF 80.000
Montant du prêt hypothécaire : CHF 320.000
Taux d’intérêt : 1.5% sur CHF 320.000, soit CHF 4.800 par an
Amortissement : 1% du montant emprunté, soit CHF 3.200 par an
Charges PPE 1% de la valeur du bien, soit CHF 4.000 par an
Charges totales : CHF 12.000 (CHF 4.800 + CHF 3.200 + CHF 4.000)
Revenu annuel brut minimum doit être de CHF 36.000 : (CHF 12.000/33)*100
Condition n°3
La durée du contrat va dépendre de plusieurs facteurs comme le montant du prêt hypothécaire, votre situation financière et votre âge. Notez que vous ne pourrez pas souscrire à une durée de contrat qui, à son échéance, aille au-delà de vos 80 ans.
Les conditions requises pour une entreprise :
La base de réflexion est la même par rapport à l’approche pour un particulier.
La différence majeure réside dans le fait que la banque va rarement accepter de financer votre bien immobilier (s’il s’agit notamment d’un local commercial) à plus de 50% de sa valeur.
Il va falloir également fournir des pièces comptables (compte d’exploitation de l’entreprise ou business plan pour la création d’une nouvelle société) pour que la banque puisse apprécier la santé financière de l’entreprise ou son potentiel de succès.
FINANCEMENT IMMOBILIER PORTUGAL | QUELS SONT LES COÛTS LIÉS AU PRÊT HYPOTHÉCAIRE ?
Prenez soin de bien clarifier tous les coûts inhérents à votre crédit financier avec votre banque. Ceci vous évitera toute mauvaise surprise.
Voici les principaux coûts liés au financement immobilier au Portugal :
1. Les intérêts hypothécaire
Ils sont calculés en fonction du taux d’intérêt fixe ou variable déterminé avec la banque. Le paiement se fait en général tous les 6 mois.
2. L’amortissement du prêt hypothécaire
Il s’agit du montant de remboursement à payer régulièrement. Ce montant peut soit être intégré au versement des intérêts hypothécaires, soit être payé séparément à des périodes convenues dans le contrat avec la banque.
3. Le droit de timbre (IS : Imposto de Selo)
Le paiement du droit de timbre s’applique lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal.
Si un crédit immobilier est accordé pour l’acquisition du bien, l’acheteur doit également régler le droit de timbre sur le montant financé. Cette taxe doit être payée au moment où le montant du financement est transféré sur le compte bancaire du client qui achètera une propriété au Portugal.
Il y existe deux cas de figure, pour le paiement du droit de timbre sur un crédit immobilier :
a) Pour les crédits immobiliers dont la durée de remboursement est supérieure à cinq ans, la taxe sur le droit de timbre est de 0,60% ;
b) Si la période de remboursement est inférieure à cinq ans, le taux est de 0,50%.
4. Frais de notaire
Comptez entre EUR 1.000 et EUR 1.500 pour les frais de notaire, de greffe et de fiscalité pour les actes hypothécaires.
5. Frais bancaires
Comptez entre EUR 500 et EUR 700 pour les frais d’inscription et les frais d’évaluation bancaire
Comme déjà évoqué précédemment, prêtez attention aux frais qui pourraient également vous être facturés en cas de résiliation anticipée de votre contrat de prêt hypothécaire (si vous vendez votre bien immobilier sans reprise du crédit hypothécaire) ou si vous souhaitez rembourser intégralement votre prêt avant l’échéance du contrat. Ce sont des montants qui peuvent être importants.
FINANCEMENT IMMOBILIER PORTUGAL | LES DÉMARCHES À SUIVRE
La demande d’un financement immobilier au Portugal n’est pas compliquée. Elle nécessite simplement de bien suivre les étapes une par une pour parvenir à obtenir votre prêt hypothécaire dans les meilleurs délais.
Étape 1 : Faire le choix des établissements bancaires que vous allez consulter
Essayez d’en sélectionner 3 pour être en mesure de bien comparer. Privilégier ceux qui ont une filiale dans votre pays.
Étape 2 : Faire établir une estimation de votre potentiel d’accès au crédit immobilier
Lors d’un premier entretien et sur la base des informations que vous aurez fournies à la banque, vous obtiendrez un préavis sur votre potentiel à obtenir un prêt hypothécaire ainsi qu’une fourchette du montant de crédit possible.
Étape 3 : Réception de l’offre hypothécaire
Si vous désirez obtenir une première offre de la part de la banque, vous allez devoir remplir le formulaire ad ’hoc fourni par l’institut bancaire et lui faire parvenir une série de documents tels que : fiche salaire ou rente de retraite, contrat de leasing, épargne, autres crédits en cours etc.
Renseignez-vous si la réalisation de l’offre engendre ou non des frais.
Étape 4 : Comparaison des offres et négociation des conditions
Une fois que vous aurez reçu plusieurs offres, vient le moment de les comparer. Prenez le temps de bien évaluer les plus et les moins de chaque proposition pour votre permettre de faire le bon choix.
N’hésitez pas à négocier certains points de l’offre. Souvent, vous pourrez ainsi optimiser les conditions du contrat.
Étape 5 : Validation de l’offre et lancement de la procédure
Faites votre choix. Dès que le contrat sera signé par les 2 parties, la banque va initier la procédure pour vous mettre à disposition les fonds.
Ceci commence par l’évaluation de la valeur de la propriété par la banque. Puis il faudra déposer, sur un compte, le montant de votre apport personnel à l’achat du bien immobilier. Quand ceci sera fait, la banque va libérer le montant du prêt hypothécaire.
Étape 6 : Finalisation de la procédure et octroi des actes de propriété
La banque va ouvrir un compte sur lequel figurera le montant de la transaction immobilière. Devant le notaire et en présence de votre avocat, vous allez pouvoir signer les actes de propriété et d’hypothèque.
Une fois que le notaire aura vérifié que le montant disponible sur le compte est correct et que les frais et taxes liés à l’acquisition du bien immobilier ont été payés, vous devenez le nouveau propriétaire officiel.
Merci d’avoir pris le temps de lire notre dossier jusqu’à son terme.
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VIE D’AZUR
